Fragen und Antworten für Ihr Bauprojekt im Waldviertel
Häufige Fragen zum Thema BAUEN
Welche Bestimmungen gelten für mein Bauprojekt?
Es gelten die Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 und der NÖ Bautechnikverordnung 2014 und die OIB Richtlinien.
Was sind Aufschließungskosten?
Wer einen Baugrund kauft sollte zusätzlich zum Kaufpreis mit weiteren Kosten, wie z.B. Kosten der Baubewilligung oder Aufschließungskosten, rechnen. Diese sind für die Bereitstellung einer gewissen Infrastruktur – wie Zufahrt, Energie, Wasser und Kanal – als einmal zu entrichtende, ausschließliche Abgabe an die Gemeinde zu entrichten.
In Niederösterreich wird die ein Mal zu zahlende Aufschließungsabgabe als Produkt von Berechnungslänge (BL), Bauklassenkoeffizient (BKK) und Einheitssatz (ES) berechnet: A = BL x BKK x ES
- Die Berechnungslänge ist die Quadratwurzel aus der Grundstücksfläche.
- Bauklassenkoeffizient (BKK):
- bei Bauklasse 1 (ca. eingeschossig, Gebäudehöhe bis 5 Meter) = 1,00
- BKK bei Bauklasse 2 (ca. zweigeschossig, Gebäudehöhe 5 bis 8 Meter) = 1,25
- BKK bei Bauklasse 3 (ca. dreigeschossig, Gebäudehöhe 8 bis 11 Meter) = 1,50
- Der Einheitssatz ist mit derzeit 510 Euro die Summe der durchschnittlichen Herstellungskosten
- einer 3 m breiten Fahrbahnhälfte,
- eines 1,25 m breiten Gehsteiges,
- der Oberflächenentwässerung und der Beleuchtung der Fahrbahnhälfte und des Gehsteiges pro Laufmeter.
Berechnungs-Beispiel für ein 700m2 großes Grundstück mit einem zweigeschossigen Haus:
Die Quadratwurzel aus 700m² (Berechnungslänge) mal 1,25 (Bauklasse) mal 510 Euro (Einheitssatz) ergibt Euro 16.866,66.
Welche Antrags- bzw. Einreichunterlagen muss ich für mein bewilligungspflichtiges Verfahren vorlegen?
- Formular Bauansuchen (1-fach)
- Baubeschreibung (3-fach)
- Einreichpläne (3-fach; Unterschriften nicht vergessen)
- Energieausweis (3-fach; ab 50 m² konditionierter Fläche)
- GWR-Datenblatt (vom Planer auszufüllen)
Die Einreichunterlagen müssen von einem befugten Planzeichner stammen. Gemeinsam mit dem Bauansuchen (1-fach) sind die Unterlagen in 3-facher Ausfertigung einzureichen. Achten Sie darauf, dass sowohl das Bauansuchen als auch die Pläne von allen Bauwerbern sowie vom Planverfasser und eventuell von den Nachbarn (Parteienverzicht) eigenhändig unterschrieben sind. Das GWR-Datenblatt ist vom Planzeichner auszufüllen und mit den Einreichunterlagen bei der Gemeinde abzugeben. Spätestens vor Baubeginn ist ein befugter Bauführer der Baubehörde (= Gemeinde) namhaft zu machen.
Wie läuft das Verfahren einer Baubewilligung ab?
Die Bauvorhaben werden nicht (mehr) vor Ort bauverhandelt, sondern sind durch ein Vorprüfungsverfahren am Gemeindeamt abzuhandeln. Bei der Vorprüfung werden die Einreichunterlagen von einem Bausachverständigen begutachtet und überprüft. Wenn keine Änderungen bzw. Ergänzungen nötig sind, wird anschließend die Niederschrift verfasst.
Bei der Prüfung der Einreichunterlagen tauchen gelegentlich noch Fragen auf, daher ist es wichtig, die eigene Telefonnummer bekannt zu geben.
Der Baubewilligungsbescheid wird Ihnen per Rückscheinbrief zugestellt oder kann am Gemeindeamt persönlich abgeholt werden.
Nach Erhalt der Bewilligung ist eine Einspruchsfrist von zwei Wochen einzuhalten, erst im Anschluss an diese Frist darf mit dem Bau begonnen werden.
Bei diesem Prozess fallen Verwaltungsabgaben an.
Wie lange können Anrainer Einspruch erheben?
Die betroffenen Anrainer im Umkreis von 14 Metern zur Grundstücksgrenze werden schriftlich von Ihrem Bauvorhaben verständigt und haben während der zweiwöchigen Auflagefrist die Möglichkeit am Gemeindeamt in die Pläne des Bauvorhabens einzusehen. Werden keine relevanten Einsprüche der Anrainer erhoben, kann im Anschluss die Baubewilligung ausgestellt werden.
Wie lange habe ich Zeit, mein Bauvorhaben fertigzustellen?
Bei der Errichtung des Bauvorhabens sind zwei wichtige Fristen einzuhalten, da ansonsten die Baubewilligung ungültig wird:
- binnen 2 Jahren nach Erteilung der Baubewilligung muss mit dem Bau begonnen werden
- binnen 5 Jahren nach Baubeginn muss das Bauvorhaben fertiggestellt sein
Wie nahe darf ich an das Nachbargrundstück bauen?
Wenn auf einem Grundstück ein Gebäude neu gebaut wird, muss ein gewisser Mindestabstand zur Grundgrenze eingehalten werden. Das ist notwendig, um benachbarten Gebäuden nicht das Tageslicht zu nehmen. Dieser Abstand ist in der niederösterreichischen Bauordnung (NÖ BauO) geregelt und wird „Bauwich“ genannt.
Grundsätzlich ist ein Bauwich im Ausmaß von der halben Gebäudehöhe jedoch mindestens 3m einzuhalten.
Nebengebäude mit einer Höhe von max. 3 m gemessen vom Bezugsniveau (z.B. Garagen) dürfen an die Grundstücksgrenze gebaut werden, wenn sie statisch nicht mit dem Hauptgebäude verbunden sind.
Eine Ausnahmeregelung gibt es betreffend öffentlichem Gut: von diesem muss eine Garage einfahrtsseitig grundsätzlich 5m abgerückt werden, damit ein Auto vor der Garage stehen/warten, kann ohne den Fließverkehr zu blockieren.
Muss ich einen Energieausweis vorlegen?
Bei jedem Neubau eines Wohnhauses ist ein Energieausweis in dreifacher Ausfertigung vorzulegen. Bei der Errichtung eigener Nutzungseinheiten ab einer Grundfläche von 50m² (Wohnungszubau) ist auch ein Energieausweis erforderlich. Die Aussteller für Energieausweise können vielfältig sein. Hilfe bietet die Plattform energieausweis.at
Reicht für die Errichtung eines Carports eine Bauanzeige?
Die Errichtung eines Carports ist grundsätzlich bewilligungspflichtig; bei einem Carport mit einer überbauten Fläche von nicht mehr als 50 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m auf einem Grundstück im Bauland gelten aber die Verfahrenserleichterungen gem. §18 Abs. 1a. Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor (größer als 50 m² oder höher als 3m) so ist die Errichtung eines Carports ein reguläres bewilligungspflichtiges Bauvorhaben, bei dem diese Verfahrenserleichterungen nicht gelten.
Ist eine Gartenhütte bewilligungs- oder anzeigepflichtig oder anzeigefrei?
Im Bauland ist außerhalb des vorderen Bauwichs die Errichtung und Aufstellung pro Grundstück von einer Gerätehütte und einem Gewächshaus mit je einer überbauten Fläche bis zu 10 m² und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m bewilligungs- und anzeigefrei.
Jedes weitere Gebäude mit diesen Dimensionen ist zwar bewilligungspflichtig, es gelten gemäß § 18 Abs. 1a allerdings Verfahrenserleichterungen. Dem Antrag auf Baubewilligung ist jeweils eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende, maßstäbliche Darstellung und Beschreibung des Vorhabens in zweifacher Ausfertigung anzuschließen.
Muss ich die Errichtung einer Solar- oder Photovoltaikanlage der Baubehörde anzeigen?
Die Aufstellung von thermischen Solaranlagen oder deren Anbringung an Bauwerken ist ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreies Vorhaben. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist ebenfalls ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreies Vorhaben (§ 17 Z. 14 NÖ Bauordnung 2014).
Bei größeren Photovoltaikanlagen, die eine Leistung von mehr als 50 kW aufweisen und im Grünland aufgestellt werden, ist eine Bauanzeige notwendig (§ 15 Abs. 1 Z. 2e NÖ Bauordnung 2014). Für Anlagen über 200 kW ist eine Genehmigung nach dem NÖ Elektrizitätswesensgesetz zu erwirken.
Für Detail-Fragen wenden Sie sich bitte an die jeweilie Gemeinde