Waldviertel/Wien (26.03.2019): Wohnen in ländlicher Lage ist wieder gefragt. Vor allem Familien mit Kleinkindern, aber auch Best Ager wünschen sich ein Zuhause außerhalb der Großstädte. Das Waldviertel ist dafür ein gutes Beispiel. Ehemals von Abwanderung geprägt, sind seit 2009 mehr als 45.000 Menschen in die Region im Nordwesten Niederösterreichs gezogen. Das wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus. 2018 wechselten im Waldviertel rund 2.200 Immobilien den Besitzer, um 27% mehr als noch vor fünf Jahren. Wohnimmobilien verzeichneten in den vergangenen zehn Jahren deutliche Preissteigerungen. 

Das Waldviertel, ein unterschätzter Standort

Die Folgen der Abwanderung zwischen den 1950er und 1990er Jahren, der demografische Wandel und die damit verbundene Altersstruktur stellten große Herausforderungen dar für das Waldviertel, - eine 4.615 km² große Region im nördlichen Niederösterreich mit 217.500 HauptwohnsitzerInnen und 51.500 NebenwohnsitzerInnen.

Die Entwicklungen der letzten 10 Jahre zeigen, dass die Region diese Herausforderungen meistert und als Wohnstandort wettbewerbsfähig ist. Der Fall des Eisernen Vorhangs, Folgeinvestitionen in Infrastruktur, die günstigen Immobilienpreise sowie gesellschaftliche Trends wirken positiv auf die Standortattraktivität: Zwischen 2009 und 2017 haben 44.246 Personen hier ihren Hauptwohnsitz begründet.

Relevante Kennzahlen zur Region (Statistik Austria):

• Zuzug: 44.246 Personen haben zwischen 2009 und 2017 ihren Hauptwohnsitz im Waldviertel begründet. 11.963 davon kamen aus Wien in die Region.
• Es sind 3.369 mehr Hauptwohnsitzer zugewandert als abgewandert (= positive Wanderungsbilanz).
• Das Waldviertel ist beliebt bei jungen Paaren mit Kindern. Die größte Gruppe der Zuziehenden ist um die 30 Jahre alt. Viele von ihnen bringen Kinder mit.
• 86.225 Umzüge innerhalb der Region deuten auf vermehrtes Bleiben der regionalen Bevölkerung hin und sprechen für einen Imagewandel

Wohnen. Arbeiten. Leben. Natürlich im Waldviertel.

Das Waldviertel steht für leistbares Wohnen und gesundes Leben, für sozialen Zusammenhalt und wenig Kriminalität, für ein großes Angebot an Sport und Kultur. Aber auch die guten Schulen (wie HTL Karlstein, HLUW Yspertal oder die Wirtschaftsakademie = HAK in jeder Bezirksstadt), Co-Working-Spaces für Start-ups, interessante Lehrstellen und viele freie Arbeitsplätze für gut ausgebildete Personen und Fachkräfte sprechen für die Region.

Die Verbindungen innerhalb des Waldviertels und die Anbindung an die Zentralräume werden laufend verbessert und bringen Städte wie Wien, St. Pölten, Krems und Linz näher heran. Damit sind längst nicht nur Straßen gemeint, sondern auch der Ausbau der Breitbandinfrastruktur, der der Region viele Chancen bringt.

Immobilienmarkt Waldviertel: Besser als sein Ruf!

Die positive Bevölkerungsentwicklung des Waldviertels findet ihren Niederschlag auch am Immobilienmarkt. Raiffeisen Immobilien ist seit mehr als 30 Jahren im Waldviertel tätig und beobachtet den regionalen Immobilienmarkt sehr genau.  Und der ist durchaus in Bewegung: Jährlich wechseln im Waldviertel (ohne Krems Stadt) rund 2.200[1] Wohnimmobilien und Grundstücke den Besitzer. Konkret wurden im Jahr 2018 2.208 Transaktionen im Grundbuch eingetragen, das entspricht einem Zuwachs von   27% gegenüber 2013 (1.736 Transaktionen). Der Wert der dabei verkauften Objekte belief sich auf rund 143 Mio Euro und hat sich somit im Vergleich zu 2013 (86 Mio Euro) um 66% gesteigert. Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland: „Der Immobilienmarkt im Waldviertel ist definitiv besser als sein Ruf. Steigende Transaktionszahlen gehen mit einer positiven Preisentwicklung einher. Die Nachfrage ist ungebrochen gut.“

Nach Einschätzung der Raiffeisen Immobilien Makler sind 50% der Nachfrager Waldviertler, die ein Eigenheim suchen. Etwa 45% der Suchenden kommen aus Wien unddem restlichen Niederösterreich, ein kleiner Teil (ca. 5%) aus anderen Bundesländern, hier vor allem Oberösterreich. Gefragt sind daher Einfamilienhäuser als Hauptwohnsitz, aber auch (geförderte) Wohnungen als Startwohnungen für junge Menschen. Beliebt bei den Wienern: Bauernhöfe und Landhäuser in Einzellage als Zweitwohnsitz. Dank der immer noch vergleichsweise günstigen Grundstückspreise sind auch Baugrundstücke gut nachgefragt. Auf der Plattform www.wohnen-im-waldviertel.at etwa entfallen 42% der Suchanfragen auf Häuser, 31% auf Wohnungen und 27% auf Baugrundstücke.

Preissteigerungen in fast allen Kategorien

Vor allem Regionen mit guter Infrastruktur, guter Anbindung an das Verkehrsnetz und guter Erreichbarkeit mit Bahn oder Bus verzeichneten Preissteigerungen. Die Preise für neue Einfamilienhäuserstiegen in den vergangenen zehn Jahren in den Waldviertler Bezirksstädten (ohne Krems Stadt) um rund 15 bis 20%, in den Landgemeinden um etwa 10 bis 15%. Auch gebrauchte Einfamilienhäuser verzeichneten je nach Lage und Zustand einen Zuwachs von etwa 10 bis 20%, ebenso Eigentumswohnungen in den Bezirksstädten. Gleich geblieben sind in Zehnjahres-Vergleich lediglich die Preise für Grundstücke in den Landgemeinden, da Bauland hier noch in ausreichenden Mengen vorhanden ist.

Aktuell bezahlt man für ein neues Einfamilienhaus in bzw. um die Waldviertler Bezirksstädte rund € 2.200 bis 2.500 pro m². Gebrauchte Einfamilienhäuser schlagen, je nach Baujahr und Zustand, mit ca. € 800 bis € 1.200/m² zu Buche. Für eine neue Eigentumswohnung, z.B. in Zwettl, muss man mit Quadratmeterpreisen von € 2.200 bis € 2.500 rechnen. Günstig zu haben ist im Waldviertel Bauland: Im Bezirk Gmünd ist man bereits ab € 10 bis € 20 pro m² dabei, im Umland von Zwettl mit € 15 bis € 25 und rund um Horn mit € 25 bis € 40.

WohnWEB Waldviertel

Allen Menschen, die ein neues Zuhause im Waldviertel suchen, bietet der Verein Interkomm (ein Zusammenschluss von 60 Gemeinden) unter der Marke „Wohnen im Waldviertel – Wo das Leben neu beginnt.“ ein besonderes Service. Herzstück ist das WohnWEB Waldviertel. Auf der Internetplattform www.wohnen-im-waldviertel.at erhalten Suchende umfassende Informationen zu Infrastruktur und Lebensqualität, zu den teilnehmenden Gemeinden sowie zu verfügbaren Immobilien, Grundstücken und freien Jobs.

Relevante Kennzahlen zum Wohnweb Waldviertel seit 2009:

• 2.330.000 Immobilien-Inserat-Aufrufe auf www.wohnen-im-waldviertel.at
• 923.000 Besuche im Internetportal, davon 482.500 aus Wien
• 10.500 wieder genutzte/vermietete und verkaufte Immobilien und Baugründe

Das Waldviertler Wohnservice geht aber noch weiter. Nach einer ausgiebigen Internetrecherche steht in jeder teilnehmenden Gemeinde eine konkrete Ansprechperson persönlich bereit, um vertiefende Fragen zu beantworten und bei der Entscheidung PRO WALDVIERTEL zu helfen. 

Risiko Leerstand

Mangelware sind laut Raiffeisen Immobilien im Waldviertel derzeit gebrauchte Häuser und Wohnungen in guter Lage und gutem Zustand. Der Grund: Viele Besitzer leerstehender Objekte verkaufen nicht, weil sie auf weiter steigende Preise spekulieren. Aber auch die aktuell niedrigen Spar-Zinsen verleiten Viele zum Zuwarten. Weinberger: „Diesen Überlegungen liegt jedoch ein Trugschluss zugrunde: Die Menschen gehen davon aus, dass Immobilien nicht an Wert verlieren können und lassen daher Häuser oder Wohnungen ohne Bedenken leer stehen. Nun stimmt es zwar grundsätzlich, dass Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar ist und daher langfristig an Wert gewinnt. Das gilt jedoch keineswegs für die darauf errichteten Gebäude, im Gegenteil: Wer ein Haus längere Zeit leer stehen lässt, riskiert einen Wertverlust von bis zu 5% pro Jahr, abhängig von Alter und Zustand des Objektes.“ In den ersten Jahren ist der Wertverlust relativ sogar noch größer.

Tausche alte Immobilie gegen neue Vorsorgewohnung

Für alle die sich mangels Veranlagungs-Alternative nicht von ihrem gebrauchten Objekt trennen möchten hat Raiffeisen Immobilien in Zusammenarbeit mit den Raiffeisenbanken ein besonderes Angebot parat: „Tausche alt gegen neu“. Weinberger: „Wir raten allen Eigentümern von leerstehenden Immobilien die gute Marktlage im Waldviertel zu nutzen und zu verkaufen - und den Verkaufserlös in einer neuen Vorsorgewohnung anzulegen. Für die (Zwischen)Finanzierung bieten die Raiffeisenbanken geeignete Angebote, und um die ertragreiche Vermietung der Vorsorgewohnung kümmern wir uns.“ Je nach Lage der Vorsorgewohnung und Höhe des Verkaufserlöses sind so Renditen von 3 bis 4% erzielbar.

[1] Quelle: Immounited, Stand 14.03.2019